Viernes  27 de Abril de 2018

Hipotecarios: guía para ser propietario sin morir en el intento

Los autores explican minuciosamente de qué se tratan los créditos hipotecarios UVA, que se ajustan por inflación, lanzados en 2016 como solución al problema de vivienda. Los riesgos y salvavidas si el salario real disminuye.

Hipotecarios: guía para ser propietario sin morir en el intento

(...) Uno de los problemas que se le atribuyen a los créditos UVA, y que nos recuerdan fantasmas del pasado, es el mecanismo de la indexación de las cuotas, que implican comprometerse a pagar, durante dos o tres décadas, una cuota atada a los precios, en una de las economías más inflacionarias del mundo. Y también juega un papel determinante lo político: en el lapso de un crédito hipotecario a 20 años tendremos que enfrentar cinco períodos presidenciales distintos, y si el crédito es a 30 años, serán siete los presidentes.

Antes de seguir, aclaremos algunas cuestiones. Como vimos anteriormente, en un crédito UVA, el valor de la cuota y del capital se actualiza con la inflación. Es por esto que al momento de tomar un crédito hay que tener en cuenta que en algunos años el salario podría subir igual, más o menos que la inflación y, por lo tanto, afectará el peso de la cuota sobre el ingreso y la cantidad de salarios necesarios para cancelar el capital adeudado.

En criollo: si tu salario se ajusta por debajo de la inflación en cada cuota necesitarás de un porcentaje mayor de tu salario para afrontar el crédito.

A diferencia de un crédito a tasa fija, en el cual el peso de la cuota sobre el ingreso comienza siendo muy elevado (40%) y luego va disminuyendo producto de la evolución de la inflación que licúa el capital adeudado, en el caso de los créditos UVA, como el capital adeudado se ajusta por la inflación, la relación cuota-ingreso puede variar (subir, bajar o mantenerse constante), dependiendo de la evolución de los ingresos del tomador.

Si la inflación y el salario crecen en la misma proporción, no hay motivos para preocuparse. Supongamos un escenario donde sacamos un crédito de un millón de pesos y el primer año los precios y salarios aumentan un 20%. En este contexto si bien tu cuota se ajustará con los nuevos precios, tu salario también, por lo que la cuota seguirá representando la misma parte de tus ingresos (25%). El capital adeudado crece con los precios (pasa de un millón a casi 1.190.000), aunque un poco menos, porque a lo largo del año fuimos pagando con las cuotas parte del capital. En este caso, como el salario también se ajustó, el capital que nos queda puede ser cancelado casi con la misma cantidad de salarios que en el momento inicial.

Esto contrasta con un crédito a tasa fija: como ya explicamos, el peso de la cuota sobre el ingreso siempre irá bajando en la medida que haya inflación.

El mejor escenario es cuando crece por arriba de la inflación. Supongamos nuevamente una inflación de 20% pero nuestro salario crece el 25%. La cuota va a aumentar un 20% y el capital adeudado un poco menos (18%), pero como el salario sube más, el peso de la cuota sobre el ingreso va a ser de 25% a 24% y la cantidad de salarios necesaria pasará de 39 al inicio a 37 a finalizar el año.

Ahora bien, cuando el salario sube menos que la inflación, llega el momento de preocuparse: la cuota se ajustará con los nuevos precios y empezará a representar una mayor parte de nuestros ingresos; el capital adeudado también se ajustará y exigirá ser cancelado con una mayor cantidad de salarios que en el momento inicial. Nuevamente suponemos que en un año la inflación es del 20%, pero el salario solo sube el 10%. En este caso, la cuota va a aumentar igual que los precios (20%), y el capital adeudado nuevamente un poco menos (18%) porque fuiste cancelando parte del capital. En este escenario como nuestro ingreso subió solo 10%, el peso de la cuota sobre el ingreso se incrementa y pasa del 25% inicial al 27%.

De esta manera, desde el punto de vista de la capacidad de repago, el principal riesgo que tienen los créditos UVA no es la inflación en sí misma, sino la posibilidad de que el salario no siga al incremento de los precios. Es decir, lo que realmente interesa es la evolución de nuestro salario real.

La buena noticia; es de esperar que en el largo plazo los salarios le ganen a la inflación en la medida en que los asalariados captan una proporción del incremento ingreso total de la economía como consecuencia del crecimiento económico. La mala noticia es que debemos tener en cuenta que en economía nada es lineal y el salario no todo los años le gana a los precios. Hay veces que el salario real registra caídas. Esto ocurre, por lo general, en eventos de crisis, usualmente acompañadas por una devaluación, donde suben los precios y la actividad económica se reciente. Pero, ¿cuánto puede caer el salario real durante un período así? Al repasar las crisis argentinas de los últimos cuarenta años, observamos que las crisis duran entre dos y tres años en promedio y que la pérdida del salario real durante estos eventos fue alrededor del 25%.

De esta forma, si sacamos hoy un crédito por un millón de pesos en UVA a 20 años pagando una tasa del 7%, y a los pocos meses nos toca enfrentar una crisis cuya magnitud es similar al promedio de los últimos 40 años, el salario real cae un 25% en tres años como consecuencia de que los precios crecen 143% y el ingreso solo 82%, por poner un ejemplo. En este caso, la cuota va a subir igual que los precios (143%) y el capital adeudado sube un poco menos (125% porque fuimos cancelando parte del capital. Como nuestro ingreso subió solo 83%, el peso de la cuota sobre el ingreso se incrementa del 25% al 33%.

De estos resultados podemos sacar dos conclusiones. En primer lugar, si durante el período del crédito nos toca transitar una crisis como las del pasado, el peso de la cuota sobre el ingreso va a subir de un 25% hasta un 33% (relación cuota-ingreso). El impacto es importante pero no deja de ser inferior al 40%, que es el peso inicial que tiene un crédito a tasa fija, por lo que, a priori, si logramos mantener el empleo, sería afrontable seguir pagando las cuotas. En segundo lugar, si el salario real no se recupera posteriormente, la cuota va a seguir representando el 33% del ingreso por el plazo que reste del crédito. Éste es un factor que hay que tener presente, pero que no es usual que ocurra. Luego de una crisis, el poder adquisitivo del salario tiende a recuperarse paulatinamente conforme mejoran los indicadores de actividad y empleo (...).

Ahora bien, si como consecuencia de la caída del salario real se dificulta pagar la cuota, hay dos factores a tener en cuenta: el ahorro inicial respecto de un crédito a tasa fija y la posibilidad de extender el plazo.

Una ventaja de los créditos UVA es que el pago de una cuota más baja mes a mes, permite quedarnos con la diferencia de lo que pagaríamos en una financiación a tasa fija. Volvemos a nuestro ejemplo anterior, en el cual sacamos hoy un crédito por un millón de pesos en UVA a 20 años con una tasa del 7%. En este caso, la cuota inicial se ubica en 7800 pesos, mientras en un crédito a tasa fija con una tasa del 26% la cuota inicial es de 22.000. Así, nos ahorramos inicialmente unos 14.000 pesos.

Si bien el beneficio se achica mes a mes, a medida que la inflación encarece la cuota del préstamo UVA, el ahorro acumulado durante los primeros años del crédito puede utilizarse como salvavidas ante un eventual salto en los precios. Así, conviene invertir la diferencia de la cuota en otros activos que permitirán incrementar su valor y servir de "seguro" si tuviéramos que utilizar ese capital para acelerar el pago del crédito. (...).

El segundo salvavidas es una clásula que tienen los bancos por norma, que los obliga a extender hasta un 25% el plazo original del préstamo si la variación del salario resulta un 10% inferior al incremento de precios. Esto puede ocurrir tanto en una crisis como en un año donde estas variables se desajustan. La extensión del plazo podrá efectuarse todas las veces que se cumpla la condición establecida, pero deberá respetarse el límite máximo de hasta 25% del plazo original del préstamo. Al extender el plazo, la cuota vuelve a ser más baja. (...)

Especialistas

- Mariano Otálora (Buenos Aires, 1979) es licenciado en Administración de Empresas, con especialización en planificación financiera personal y mercado de capitales. Es director ejecutivo de la Escuela Argentina de Finanzas Personales, director periodístico de la revista Cultura Inve$t y del portal web: www.mundodinero.com.ar. Actualmente, se desempeña como productor general y conductor de los programas de TV ¿Qué hacemos con los pesos? e Historias que inspiran (Canal 26).

- Leonardo Rocco (Buenos Aires, 1980) es contador público especializado en asesoramiento financiero. Es CEO de SAT Group, una consultora especializada en PyMes, negocios e inversiones. y de Estancia La Magdalena, un desarrollo inmobiliario urbanístico de 200 hectáreas en la localidad de Canning. También es fundador y presidente de la Escuela Argentina de Finanzas Personales.

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