Tiempo de posicionamiento

El panorama actual del mercado de locales comerciales está en consonancia con el nivel macro del país: hay incertidumbre", describe Juan José Ramos, gerente de la división Retail de LJ Ramos. La explicación: "Inflación, recesión, devaluación, cepo al dólar y brecha cambiaria son todos temas que inquietan a cualquier argentino y afectan el poder realizar proyecciones a mediano y largo plazo. Las medidas que tome el que gane las elecciones presidenciales van a tener consecuencias significativas en todo el comercio a nivel general", analiza.
No obstante, invertir en retail continúa siendo interesante dentro del real estate, ya que la rentabilidad por alquiler alcanza hasta el 5% anual, en dólares. Si bien este valor está por debajo de los promedios históricos, duplica lo que dejan las unidades residenciales y mayormente se elige como forma de resguardar el capital y asegurar que se valorice con el paso de los años.
"La demanda de locaciones comerciales ha sufrido una leve caída en su nivel en el segundo semestre de 2015 debido a una baja de la actividad en general. Sin embargo, su rendimiento sigue siendo del doble o más comparado con las residenciales", evalúa Juan Ignacio Mel, gerente Comercial de Mel Propiedades.
Una cuestión que resaltan tanto brokers como comerciantes es el notable incremento de costos, que le bajó margen de ganancia al negocio. Para el inquilino, porque el aumento de impuestos, servicios y alquileres no puede volcarlo sobre el precio de sus productos. Para el propietario, porque no sube los alquileres a igual ritmo que la inflación y además cobra en pesos en general, cuando la propiedad se compra y vende en dólares.
Los precios de venta y alquiler, los niveles de ocupación y tiempo de vacancia de los locales varían según la zona, visibilidad del frente, cantidad de personas que circulan, localización sobre avenida o calle secundaria, entre otras variables. Pero también según las características del tipo de inquilino que se consiga: "Es muy valorado por los propietarios tener un muy buen inquilino y -en ese caso- están dispuestos a resignar rentabilidad. Por esto, las grandes marcas logran buenas renegociaciones con sus locadores", explica Francisco Altgelt, vicepresidente de Altgelt Negocios Inmobiliarios. "Esta restricción a la rentabilidad del propietario es en compensación por tener un locatario de prestigio, buen pagador y que eleva el valor del local", acota Mel. El mapa comercial Existen ejes principales claramente consolidados en CABA: Florida (aunque con la caída del turismo extranjero bajó unos puntos), Santa Fe y Callao, el cruce de esa avenida con Coronel Díaz, Acoyte y Rivadavia, Cabildo y Juramento así como Córdoba y Scalabrini Ortiz. Los valores de alquiler en esos ejes están entre u$s 63 y u$s 77 por m2.
Otras zonas destacadas son Puerto Madero, Recoleta (Av. Alvear y Ayacucho), Flores (Rivadavia y Boyacá), Martínez (Av. del Libertador y Alvear), San Telmo (Defensa y Humberto Primo), Palermo Soho y Hollywood. Allí, los precios actuales van de u$s 25 a 40/m2, exceptuando la avenida Alvear que ronda los u$s 70.
En tanto, ejes como Once (Corrientes y Av. Pueyrredón) y el de la avenida Avellaneda al 3000 agrupan otro perfil de negocios (con foco en las ventas al por mayor) pero también con alto nivel de ocupación. Las calles laterales y focos secundarios presentan valores más bajos pero períodos más prolongados de vacancia.
La ocupación en la actualidad es del 88%. Este índice "no es considerablemente mayor al que se presentó en 2014, que rondó el 83% (unos 280 locales) pero el ideal de ocupación es del 95%. El tiempo promedio que permanecen vacíos los locales en los principales focos es de tres a cuatro meses y en áreas secundarias, de seis a ocho meses", relata Ramos.
Jorge Safar, gerente Comercial de Oppel, menciona que en los últimos años también surgieron zonas que se fueron consolidando comercialmente: La Imprenta (zona cercada al Shopping Solar de la Abadía), Las Cañitas (gastronomía), Aguirre al 800 (indumentaria), Av. del Libertador entre La Pampa y Av. Monroe (servicios, gastronomía y materiales para la vivienda).
"Pese a la lectura colectiva de que está todo parado, hay movimiento comercial. De hecho, existen marcas importantes y muchos pedidos de locales en las ubicaciones premium porque están apostando a que haciendo un contrato ahora, van a quedar bien posicionados ante cambios repentinos de mercado", evalúa Damián Baigún, socio de Baigún Propiedades. Para Mel, "hay ligeramente más vacancia. Anteriormente, un local podía estar desocupado entre cuatro y seis meses cuando ahora puede llegar hasta un año entre inquilinos".
Los valores de venta difieren mucho. Como referencia, varían de u$s 10.000 a u$s 15.000 por metro cuadrado en los focos principales de Capital, pero a tan solo tres cuadras las rebajas pueden ser significativas. Baigún ejemplifica sobre alquileres: un local de 80 metros cuadrados de superficie ubicado sobre una arteria central en CABA está entre $ 50.000 y $ 60.000 mensuales, lo que lleva a que el propietario tenga recuperada su inversión en aproximadamente 10 años.
Otros casos: un local sobre avenida Cabildo cerca del cruce con Federico Lacroze, con frente completo y de más de 200 metros ronda los $ 85.000 de alquiler y un local en venta en una esquina de Colegiales de 100 metros promedia los u$s 250.000, según datos provistos por Mel.
"Los valores en dólares del m2 de, por ejemplo, Santa Fe y Callao se han mantenido estables y tuvieron una leve baja en estos últimos dos años. Estos valores no disminuyen desde la crisis de 2001", aseguran en LJ Ramos.
Para Altgelt, es importante ser cautos al considerar el tipo de local a comprar porque "es importante evaluar el riesgo de la vacancia y los gastos a afrontar en los meses que está vacío".
En general, el mercado está tranquilo. Las empresas se mudan a lugares muy puntuales y mejoran la ubicación. "Hoy es un juego de ajedrez. Están surgiendo nuevos focos comerciales -Saavedra y el bajo Belgrano en Capital- y en la provincia de Buenos Aires también la ocupación es buena, con poca vacancia", apunta Sebastián Crespi, de la división Locales Comerciales de Castro Cranwell & Weiss.
Al cruzar la General Paz cambia el rango de precios. En el edificio premium Office Quatro, en el kilómetro 42.5 de la Panamericana, Pilar, el equipo de Oppel cuenta con locales en alquiler desde $ 7.000 y en venta por u$s 175.000. En crecimiento Acorde a los relevamientos realizados por LJ Ramos en Capital, los principales focos comerciales continúan siendo los más requeridos y los de mayor facturación para el retail. En el Gran Buenos Aires (GBA) se repite la misma situación: cada localidad tiene su pequeño foco comercial, "que es el único lugar donde las marcas realizan aperturas. Innovar en ubicaciones secundarias no es una opción", considera Ramos.
No obstante, según esta firma, algunos de los lugares a analizar para invertir en un local comercial (además de las arterias y corredores principales) son:
l Focos secundarios que se han generado y continúan en toda la zona de microcentro, gracias a su peatonalización.
l Nuevos focos como el de Barracas y Parque Patricios donde -si bien es difícil realizar una proyección de rentabilidad a mediano plazo- las obras realizadas por el Gobierno de la Ciudad se presentan como buenas alternativas. El polo audiovisual en Palermo y sus exenciones impositivas también han atraído inversores.
l En la zona norte del Gran Buenos Aires hay un foco "muy interesante y en pleno crecimiento", en el cuadrante que va desde la Av. Márquez hasta Laprida y desde la Av. Juan S. Fernández hasta la calle Uspallata. "El crecimiento ha sido tan grande que bancos como el Galicia ocupan dos inmuebles de categoría allí. A esto hay que sumarle el trabajo de pavimentación que la Municipalidad realizó y la llegada de un gran estacionamiento sobre la Av. Fernández", especifican.
A su vez, el área comercial de la zona que mayor incremento está teniendo es la que se extiende sobre la calle Agustín García -ex ruta 27- en el partido de Tigre. A lo largo de esa calle está Nordelta (con sus más de 55.000 habitantes), barrios cerrados desarrollados por Eidico como Altamira y Santa María de Tigre y otros barrios como Albanueva y el ya consolidado de Hacoaj.
Entre las razones para que las distintas marcas busquen posicionarse en este nuevo foco, Ramos destaca que el partido de Tigre tiene una población mayor a las 450.000 personas, su crecimiento de 2000 a 2010 fue del 25% (en 2010 la población era de 376.381) y, desde entonces a 2015, se incrementó un 18%, en su mayoría en los barrios cerrados del "Nuevo Tigre". A medida En cuanto a las condiciones en las que se pactan los alquileres con la entrada en vigencia del nuevo Código Civil, los contratos son a dos años de plazo, aunque una marca líder puede llegar a cerrarlos con vencimiento a 10 años para amortizar su inversión inicial. Pero, en estos casos se introducen revisiones periódicas.
"La devaluación e inflación inciden de forma directa en el tipo y monto de ajuste de los contratos de alquiler. Hoy se están dando, principalmente, de forma semestral y oscilan entre un 12 y 15%. La canasta de productos relacionados a la actividad del inquilino es otra alternativa (ej: variación del precio del café en un bar) y suele arrojar un ajuste del 30%. Esta alternativa es la propuesta por todas las grandes cadenas y que, de no ser aceptada por los propietarios, tira una negociación abajo", cuenta Ramos.
Ciertas empresas y entidades bancarias aceptan un alquiler en dólares a tipo de cambio del BNA y en algunos casos con un ajuste en dólares del 2-3%. "Igualmente, con la especulación de que el dólar oficial achicaría la brecha con el dólar blue estas empresas están intentando salir de este tipo de ajuste o mínimamente incluir cláusulas ´gatillo´ donde si el dólar oficial aumenta en un 35-40% las partes deben sentarse a conversar el valor", agrega el broker.
Más allá de estas negociaciones, la demanda sigue alta. "Para instalar bancos o fast food no se encuentran locales. Gastronomía, cafeterías, telefonía, bancos, indumentaria y kioscos son los rubros que presentan más movimiento", puntualiza el directivo de Baigún.
Safar coincide en que los locales que mejor funcionan son los ubicados en los focos comerciales: "La periferia sufre más. En los últimos años aumentó la demanda de locales de tamaño medio -entre 100 y 250 m2- para la instalación de supermercados de tamaño chico. Otra tendencia en crecimiento es la instalación de locales en edificios de usos mixtos, en general, del rubro gastronomía", acota.
Ramos advierte que "funcionan formatos distintos para rubros específicos", como sucede con el supermercadismo, que optó por regresar a los barrios en formatos chicos. "Una reconocida heladería también está eligiendo locales de tan solo 40 m2. Si bien los focos principales son los de mayor interés, también se animan a incursionar en ejes secundarios pero con alto tránsito peatonal", aclara.
Para Mel, "la incorporación de locales comerciales puede conjugarse bien junto con unidades de oficinas o residencias de pocos metros (uno y dos ambientes). Las viviendas de más de tres ambientes no toleran compartir espacios con locales, ya que bajan la categoría del conjunto".
Respecto a los centros comerciales a cielo abierto, Safar considera que "son muy aceptados por el público pero dentro de la Capital son difíciles de lograr, ya que requieren una gran extensión de tierra". Uno de los ejemplos dentro de la ciudad que se destaca es el Distrito Arcos Premium Outlet ubicado en Palermo y -fuera de CABA- Las Palmas del Pilar, consolidado hace varios años.
En tanto, sobre el corredor norte, en Vicente López, se proyecta la construcción de El Cubo, primera etapa del futuro shopping Al Río (con capacidad para 200 locales), pensado como un circuito gastronómico con propuestas de alto nivel y un salón de eventos. Está concebido como un paseo comercial que combinará espacios verdes al aire libre y elementos naturales que se integrarán en función de su arquitectura. Lo desarrolla Ribera y se prevé su apertura en 2017. Su presidente, Carlos de Narváez, destaca: "Las expectativas son excelentes, tanto del público de la zona, que espera un lugar de compras de proximidad, y también de las marcas porque hoy no encuentran lugares con tanto potencial para seguir avanzando".
Por otra parte, Mel advierte las diferencias que presentan las áreas comerciales sobre avenidas que "funcionan principalmente con público en tránsito, por lo que no atraen por sí mismo a la demanda si no que aprovechan la ocasión". Justamente, para cambiar esta realidad, la Federación de Centros Comerciales a Cielo Abierto (FCCCA) trabaja en forma conjunta con comerciantes y municipios con miras a fomentar obras de mejoramiento en el entorno público para dinamizar las zonas. Este organismo (que funciona bajo el paraguas de la Cámara Argentina de la Mediana Empresa, CAME) ya lleva más de 70 ciudades intervenidas, destaca Fabián Tarrío, su presidente. En estos centros la ocupación de los locales y el nivel de consumo se mantiene "en niveles razonables, salvo en la periferia", afirma Tarrío, pero hay una "disminución de la rentabilidad para el comerciante por la suba de costos".
"En estos años han aparecido a la venta oportunidades que, en un mercado en alza, no están", comenta Altgelt. "Este año es particular -coincide Mel- Los inversores están más retraídos pero las buenas inversiones comerciales no abundan, por lo que -al presentarse la oportunidad- los clientes están, aún cuando el mercado presenta valores altos".