Real State en miami: negocios para todos

Miami vuelve a captar el foco de los inversores latinoamericanos, luego de la crisis de las hipotecas. En qué cambió el mercado y cuáles son las zonas más demandadas hoy. Las claves a tener en cuenta a la hora de adquirir una propiedad. Los proyectos que vienen y la visión de los desarrolladores.

Ya nada queda, sólo el recuerdo, de la crisis de las hipotecas subprime que sacudió a la niña mimada de las playas americanas. Hoy, más madura pero tan atractiva como siempre, Miami vuelve a liderar el ranking de los destinos turísticos. "Ahora todo el mundo quiere estar en Miami. No solo los argentinos, sino muchos brasileños y latinos, así como europeos. Por eso no nos cuesta llegar a una ciudad y vender un proyecto en dos días", dijo a El Cronista Real Estate el desarrollador argentino Jorge Pérez, chairman y CEO de TRG - The Related Group -, en su última visita a Buenos Aires, en el mes de mayo. "Miami está en una nueva fase expansiva pero mucho más controlada y prudente, con una utilización de préstamos muy inferior", suma Edgardo Defortuna, presidente y CEO de Fortune International, marcando claramente la diferencia con el boom de crecimiento que ocurrió entre 2003 y 2008. "La crisis de 2008, que llegó hasta 2011, fue superada totalmente, en gran parte, gracias a las adquisiciones por parte de compradores latinoamericanos, en su mayoría en efectivo", agrega Defortuna.
De acuerdo con el último informe de la National Association of Realtors, el 70% de los compradores de Florida proviene de América Latina. Luego siguen Europa Occidental, con un 18%, y el resto pertenece a Europa Oriental, América del Norte y Asia, con un 3% cada uno. "La Argentina está entre los tres compradores más fuertes de América latina, junto con Brasil y Venezuela. Pero hoy también se están posicionando Francia e Italia, que antes no entraban en el ranking de mayores inversores. Y la diversificación llega, además, desde Asia", puntualiza Juan Di Salvo, gerente comercial de Fortune. "Miami, New York y Los ngeles son los mercados de Estados Unidos que más rápido se recuperaron y han atraído la inversión internacional. La maduración y el crecimiento actual de Miami quedan demostrados no sólo por la gran cantidad de desarrollos residenciales que se llevan a cabo, sino también por la creciente expansión de la parte comercial, hotelera y de oficinas", pincela Carlos Rosso, presidente de la División de Condominios de TRG, que está en el momento más expansivo de su historia, con más de 80 proyectos en construcción solo en Miami.

Mercado para argentinos

Un gran diferencial respecto del mercado local es que existe el crédito hipotecario y los compradores extranjeros pueden acceder a él. "Por eso, mucha gente aprovecha para comprar la propiedad vía crédito y, con lo que obtiene de renta, va pagando la hipoteca", explica Di Salvo. Sin embargo, Oscar Mina, presidente de Invertí en Miami, opina que "menos del 10% de los inversores internacionales obtiene un mortgage (hipoteca). Por eso, la mayoría de las ventas se realiza en efectivo".
Pero los argentinos no solo incursionaron en el mercado residencial, sino que compran terrenos y propiedades comerciales. El mes último, la familia de Alfredo Coto, a través de Riverwalk East Developments LLC, adquirió un predio en la Bahía de Biscayne por u$s 125 millones. La propiedad se la venían disputando otros 14 oferentes provenientes de Miami, de América latina, de Medio Oriente y de Asia. "Comprar en Miami ofrece al inversor una muy buena oportunidad de tener una propiedad en un país con seguridad jurídica y rentabilidad en dólares, mientras la inversión se sigue apreciando", afirma Jorge Kupferman, broker y presidente de Miami Life Realty. "El mercado está tentador para inversionistas latinoamericanos. Principalmente, compradores de la Argentina, Venezuela y Brasil llegan para depositar sus ahorros en propiedades debido a que en sus países, por cuestiones inflacionarias, se les hace imposible acceder a una linda vivienda sin tener que pagar por ello una fortuna", agrega Carmen Gómez, socia propietaria de RES Real Estate Miami. "Hay inversores argentinos de distinto nivel socio económico y con objetivos de inversión diferentes. Algunos se fijan más en la renta por alquileres, otros en la apreciación de valor o en mantener su capital en un mercado seguro. Además, hay distintos grados de tolerancia al riesgo", especifica Gabriela De Marinis, broker / owner de Demar Realty LLC. "No todos los compradores latinoamericanos buscan lo mismo: los brasileños buscan amenities de lujo para cuando lo utilicen para vacacionar y el resto del año lo dejan en alquiler; los venezolanos y argentinos buscan resguardo de valor, por lo que las zonas a elegir son claves en función de las rentas que pueden obtener y de la relación costo-beneficio por la revalorización inmobiliaria", detalla Darío Payés, director de Comunicación y Marketing de Southern. "Los argentinos están comprando sobre todo uno y dos dormitorios, con una fuerte demanda de alquiler. Son atraídos por los precios, ubicación, servicios y vecindario", detalla Ronald Krongold, socio ejecutivo de Gold Krown, empresa que desarrolla Midtown Miami Residences.

De zonas y precios

En opinión de Jorge Pérez, los desarrollos del centro, Brickell y Downtown, en general, suelen ser proyectos de departamentos de 80 metros cuadrados en promedio, si tienen una habitación, o de 120, si cuentan con dos habitaciones. "Estos se venden entre u$s 300.000 y un millón. En cambio, el producto de lujo va de los u$s 2 millones a los 20 millones y siempre está sobre la playa. En este caso, el primer comprador es de Nueva York o del Noreste de Estados Unidos. Luego, lo sigue Brasil, tercero Italia, luego Francia y en quinto lugar están los latinoamericanos. Estamos hablando de un second home de multimillonarios que quieren venir un tiempo, quizá todo el verano, a un departamento en la playa. Son dos compradores muy distintos. Uno paga mucho más, no solo en el total sino en el m2. Porque los departamentos de playa, como mínimo, se consiguen por u$s 12.000 el m2, pero usualmente rondan los u$s 20.000 el m2. Algunos, incluso, se venden por más de u$s 50.000 el m2", asegura Pérez.
Miami es mucho más que playa y shopping. Es uno de los motores económicos de Estados Unidos y, además, una gran generadora de empleo: tiene la mayor concentración de bancos internacionales del país. El desarrollo de la zona del Downtown, Midtown y el Design District posicionan a la ciudad como centro comercial y financiero. "Emprendimientos comerciales como el Brickell Citicenter en Brickell afianza a Mybrickell, Millecento y el SLS. Y todo el crecimiento de Midtown y Design District solidifican Icon Bay y Paraiso Bay", ejemplifica Rosso, con nombres de proyectos de TRG. "Related vende en Miami aproximadamente 7000 unidades al año. Y en edificios de lujo, los precios pueden promediar los u$s 5000 el m2. Los extranjeros pueden financiar el 50 % a 30 años con tasas del 4 ,4 % anual estimado", puntualiza Fabián Parolari, representante internacional de TRG. "La elección de Miami como destino para el consumidor latinoamericano continúa creciendo y evolucionando. Con los precios inmobiliarios también subiendo, es momento para invertir", agrega Gil Dezer, presidente de Dezer Development, la empresa que se asoció recientemente a TRG y a Armani / Casa Interior Design Studio para el proyecto de Residences by Armani / Casa en Miami, que llevará la firma del estudio del argentino César Pelli y se inaugurará en 2016.
Debido a la escasez de tierra y la proliferación de emprendimientos, Miami se extiende hacia el norte y hacia el sur. "El auge del norte se produce porque la cotización de sus terrenos es considerablemente menor a la zona sur pero con gran rentabilidad también y donde se encuentran las mismas posibilidades: está lleno de centros comerciales, viviendas para locales y turistas, entretenimientos de todo tipo, playas preciosas (y más tranquilas), vida nocturna y una gran cantidad de empresas que prefieren ubicarse más al norte, opina Gómez. Fort Lauderdale, Hollywood, Aventura, Hallandale, Sunny Isles, Pompano, Boynton, son algunas de estas zonas con gran proyección que están extendiedo Miami", agrega.
De Marinis también apuesta al norte y destaca lugares intermedios entre Aventura (o North Miami) y Fort Lauderdale debido al buen rendimiento en el precio por metro cuadrado. Mina, por su parte, pone el ojo en el sur pensando en la apreciación del inmueble y en el retorno de la inversión. "La mayoría de estas propiedades se encuentran en el sur de Florida: Homestead, Florida City, Cutler Bay. Vemos una gran oportunidad en esta zona, ya que la mayor parte de Miami y sus alrededores ha sido edificada. Esta es la zona donde se va a dar el desarrollo y la construcción para alojar al 63% de incremento poblacional que se espera en Miami en los próximos 15 años", opina el directivo de Invertí en Miami.

Qué buscan los argentinos

"El inversor argentino es alguien que busca diversificar sus ahorros y que, en vez de poner su dinero en un depósito bancario, prefiere refugiarse en los ladrillos", define Rosso. A la necesidad de sentir segura la inversión, atributo top en las necesidades de los inversores argentinos, Miami agrega la transparencia del mercado, la estabilidad cambiaria y económica, apuntan los operadores. Además, para los que optan por Miami como segunda residencia, se suma la calidad de vida, incluyendo una gran variedad de opciones en lo que se refiere a compras, entretenimiento, cultura, gastronomía y turismo. Al margen de menores costos transaccionales, menores tasas impositivas y una mayor liquidez si se compara con otros mercados internacionales. Por último, es importante destacar el acceso al crédito bancario para extranjeros en condiciones muy favorables", enumera Defortuna. "Los turistas en general, no solo los argentinos, pueden pedir un crédito abriendo una cuenta en un banco de Estados Unidos y conseguir hasta el 65% del valor de la propiedad", indica Di Salvo.
En cuanto a los edificios en pozo, y a diferencia de lo que sucede con los proyectos en construcción en la Argentina, "el departamento terminado se entrega, en general, en un plazo de dos años a un precio fijo pactado al inicio. Eso le permite al comprador tener la certeza de lo que va a gastar y saber cómo anticipar sus pagos", agrega Rosso. La garantía de una empresa con nombre y trayectoria aporta tranquilidad. "Estamos en una nueva fase de expansión y lo importante es adquirir propiedades de desarrolladores de renombre ya que, a diferencia de la etapa anterior donde los compradores sólo efectuaban depósitos por el 20% del valor de compra, en la actualidad asciende al 50% (o más) el porcentaje de integración de capital durante la fase de construcción, aporta Defortuna. Es importante también, como en cualquier mercado, seleccionar áreas donde exista algún tipo de valor de escasez para que la oferta no sea significativa en el futuro. Por último, es muy recomendable tener un buen asesoramiento legal y fiscal ya que si bien es muy fácil el proceso de adquisición para extranjeros, pequeños detalles pueden tener un impacto muy importante desde el punto de vista patrimonial", completa.

Revalorización esperada

El retorno de la inversión se puede dividir en dos componentes: la renta obtenida por alquileres y la apreciación del capital. "En cuanto al primer componente, existe una correlación negativa entre el precio de la propiedad y la renta corriente. Este componente varía entre un 3% anual para propiedades clase A al 7% anual para propiedades clase C. Esta renta ya descuenta el pago de los impuestos inmobiliarios y los gastos de comunidad o expensas. En cuanto a la apreciación, en los últimos tres años fue de más del 10% anual promedio en la zona urbana, pero partiendo de una base muy baja debido a la caída de los precios durante los años de crisis. La expectativa actual es que esta tasa de apreciación se modere un poco, ya que ahora la perspectiva de compra no es la de adquirir una propiedad a grandes descuentos, sino jugar con el valor relativo que ofrece Miami frente a otras plazas internacionales", desmenuza Defortuna. "Las propiedades ubicadas con vista directa al agua han obtenido un 15%de apreciación del 2012 al 2013 y continua aumentando durante este año. De la misma manera, las propiedades que no tienen vista al agua en Miami obtuvieron un 19% de apreciación entre 2012 y 2013", opina Mayi de la Vega, fundadora y CEO de ONE Sotheby's International Realty.
Un modelo de inversión diferente, que promete una revalorización del 40% o más si el inversor participa desde la búsqueda del terreno en adelante, como si fuese el propio desarrollador, es el que ofrece Southern. "Dentro de este negocio inmobiliario, quienes realmente están haciendo la diferencia no son los compradores, sino los desarrolladores que llevan adelante los emprendimientos y quienes los comercializan. La diferencia entre los costos de construcción versus los valores a los que se vende cada metro cuadrado termina siendo muy grande, afirma Payés, director de Comunicación y Marketing de Southern. Y avanza: Hoy alguien que compra desde el pozo, considerando que la barrera de ingreso promedio ronda los u$s 300.000, puede esperar una revalorización cuando finalice su construcción en torno al 10% promedio anual. Por un tercio de esa inversión se puede acceder a todo el negocio y esperar una rentabilidad en torno al 46% en un plazo de 24 a 36 meses, dependiendo del tipo de emprendimiento. Se trata de un pool de inversión que organiza el desarrollador en donde los inversores se convierten en socios del negocio".
Claro que, en esta alternativa, el inversor no se queda con la propiedad, sino que entra y sale de un negocio inmobiliario que arranca con módulos de inversión de u$s 100.000. Un modelo nuevo que requiere de la adhesión de varios inversores. "De no llegar a la totalidad de inversores en un lapso de 12 meses, la organizadora pagará por cada módulo el 5% anual en dólares sobre el valor de la reserva en concepto de interés", asegura Payés.
Con un abanico de múltiples posibilidades y ofertas, tanto por su ubicación como por sus precios y tipo de público al que apunta, Miami propone negocios para todos.

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