El lanzamiento de una línea de créditos hipotecarios para la clase media que anunció el Gobierno nacional y que puso en marcha de la mano del Banco Hipotecario generó una gran expectativa y la movilización de una multitud de personas hacia las sedes bancarias para sopesar las chances de llegar a la tan anhelada casa propia.

Y no es para menos: faltan en el país más de tres millones de viviendas, muchas de ellas en los sectores medios, con lo que el mercado potencial es realmente enorme. Con un agregado: la vivienda no es una mercancía más, sino que es un bien cuyo carácter social lo convierte, por antonomasia, en “la propiedad” y su construcción constituye uno de los motores de cualquier economía.

Por ello mismo es que, a coro, todos los sectores relacionados con el segmento de la construcción salieron a aplaudir este anuncio con el argumento de que “algo es mucho mejor que la nada” que hasta entonces reinaba en el mercado. Pero señalaron, más allá de las dudas que normalmente generan los anuncios de épocas preelectorales, los límites de la propuesta y pusieron sobre el tapete cuáles son los problemas concretos que es preciso reconocer si se pretende generar un verdadero mercado hipotecario para la clase media en Argentina.

La brecha

El primer elemento que toman todos los analistas a la hora de señalar la viabilidad de tal empresa es la brecha que existe entre el valor de la cuota que actualmente exige el mercado y lo que una persona de clase media puede pagar realmente. Es decir, la relación cuota-ingreso.

Al respecto, en un trabajo de diciembre de 2008, impulsado por la Cámara de la Vivienda de la República Argentina (Cavera) y firmado por el arquitecto Eduardo Sprovieri junto al licenciado Tomás Bulat, con las tasas de interés que cobran hoy los bancos no existe posibilidad alguna de que la clase media acceda a ningún crédito hipotecario.

Un ejemplo tomado de ese trabajo señala que por un departamento de un dormitorio, con un costo de u$s 50.000, financiando el 70% del valor total, una persona debería, con las tasas actuales del 14,75 % (Banco Nación) pagar durante 20 años alrededor de $ 1.853 por mes. Este monto, además, debería representar el 30% de sus ingresos.

Por supuesto que los altos valores de las viviendas y los salarios que tendieron a descender en valor dolarizado en los últimos años atentan contra la posibilidad de que esa relación mejorase. Pero, aparentemente, está en la tasa de interés la clave de la cuestión. No es de extrañar que en la época de mayor expansión de la vivienda en el país a principios del siglo pasado las tasas de los créditos hipotecarios fueran del 5%, la misma ( o menor aun) que manejan todos los países centrales.

En el mismo caso el comprador debería pagar, con esta otra tasa, $ 1.078.

El segundo gran tema es de fondo: la ausencia de financiación a largo plazo. Ningún banco está dispuesto a prestar en los plazos y tasas que se necesitan y el único que puede hacerlo es la Anses.

Claro que, como dice José Rozados, de Reporte Inmobiliario: “Una cosa es lo deseable y otra lo posible. Y hoy nadie puede prestar al 5% anual de costo financiero total y a 30 años de plazo. El costo del dinero es mucho mayor y la Anses no está para regalar”.

Respecto de los créditos que anunció el gobierno, el arquitecto Damián Tabakman, asesor de la AEV, piensa que aun para el Anses el negocio es malo: “Estos préstamos responden a una lógica extraña, porque para los tomadores ofrece una tasa casi inaccesible del 18 al 20% anual, pero para Anses es una tasa muy baja comparada con cualquier otra alternativa de inversión”.

Que el plan vaya a fallar es algo difícil de saber, pero como se ofrecen líneas para ampliación de viviendas y construcción financiadas con el 100% del valor, con tasa fija y en pesos es posible que cumpla con el cometido de movilizar algo la actividad de la construcción.

Pero que funcione como una solución habitacional para la clase media es otro tema. En un informe realizado por el sitio www.abaceb.com se señala que para acceder a los créditos una familia debe tener un ingreso de, por lo menos, $ 6.200. Además, el antecedente más inmediato invita a dudar: con el plan “Casa Propia”, que hace un par de años lanzó el Banco Hipotecario, concurso de ideas mediante, sobre 15.000 solicitudes se dieron menos de 100 créditos.

La demanda existe

Finalmente, y puestos a criticar, los 50.000 créditos anunciados para los próximos tres años parecen realmente poco. Como dice Tabakman: “Una gota en el océano”. La monumentalidad del déficit de viviendas hace que los números se atropellen en datos incontenibles. El informe de Cavera asegura que a fines de 2007 el déficit de viviendas llegó a los 3,3 millones de unidades; que en seis años -desde el Censo 2001- se incrementó en 540.000 unidades y que la demanda de viviendas se acrecienta cada año en 285.000 (sumando las que se pierden por obsolescencia). Contrastando con esas necesidades, lo que se construyó en ese período de seis años, sumando la obra pública y privada, unas 700.000 viviendas nuevas, algo así como 112.000 viviendas por año.

A esto se debe sumar que el 50% de lo construído está destinado al segmento ABC1, que es apenas el 10% de la población y que otro 33% son viviendas económicas construídas por el Estado y destinadas al sector de menores ingresos.

Resultado: la clase media (segmento C2 y C3), que tiene una demanda de aproximadamente 74.100 viviendas anuales, es atendida por la oferta privada en sólo 22.400 viviendas, lo que provoca que aproximadamente 51.700 familias por año de este segmento no tengan acceso a la vivienda.

En la Ciudad de Buenos Aires el 50% de quienes no tienen vivienda pertenecen a este sector.

Sortear la distancia

No existen fórmulas mágicas a la hora de pensar créditos para estos sectores. Pero si los plazos deben ser largos, al menos 20 años, la tasa de interés cercana al 5% y la moneda debe ser pesos, para evitar desfases cambiarios. ¿Cómo lograrlo?

Una veintena de asociaciones empresarias, profesionales y gremiales del sector tienen en carpeta el ensamble de una propuesta conjunta que toma en cuenta este problema.

A partir de una idea de Cavera, que retomó la AEV (Asociación Empresarios de la Vivienda), con algunas modificaciones, se auspicia la creación de una línea de crédito hipotecario con las características antedichas, pero que cuenta con un mecanismo de ajuste de la cuota. Este sistema de indexación sería el CVS (coeficiente de variación salarial). Y si bien actualmente la ley prohibe este tipo de actualizaciones, se trataría simplemente de modificarla.

La propuesta, sintéticamente, dice es posible otorgar créditos si se cumplen estas condiciones: una tasa de interés del 5%, una cuota que nunca supere el 30% del ingreso del tomador, que la cuota se actualice a partir del CVS o algún otro sistema de indexación.

Además, señalan, es posible financiar el 80% del total, que si la cuota debe exceder ese 30%, el excedente se capitalice y se pague al final del crédito o se pague un seguro.

Otro punto importante es la creación de un mercado hipotecario. Para el arquitecto Eduardo Sprovieri, gerente general de Cavera, “se debe crear un mercado de financiación para la clase media y liberar al Estado de tener que apoyar a esa clase. Para ello, primero se debe entender que la gente no califica con tasas del 18%”. Argumenta, además, que como durante los últimos años los capitales se concentraron en las vivienda premium, que tiene un límite, se saturó el mercado. “Así que la opción es la clase media”, dice.

Tal como la oferta del Estado con el BHN, en estas propuestas se plantea la intervención de la Anses, único organismo que puede prestar hoy a largo plazo. Pero se señala que se debe tentar a la inversión privada de manera de acercar la oferta de capitales a la demanda de viviendas mediante la emisión de cédulas hipotecarias o algún otro instrumento y asegurar la rentabilidad a partir del CVS.

Desde la Cámara de la Vivienda, a diferencia de la propuesta de la AEV, también impulsan el subsidio estatal como la única forma a la que algunos segmentos (la clase media baja) puedan acceder a estos créditos.

Sergio Lanzafame