Comprar un departamento de tres ambientes en Miami por algo más de u$s 50.000 y obtener por él una renta mensual de u$s 900 suena muy atractivo. Más aun si se compara con los precios de las propiedades en Buenos Aires. “Hay que tener en cuenta que Miami no es un solo mercado; hay muchos submercados”, advirtió Edgardo de Fortuna, titular de Fortune International, en el seminario organizado por Reporte Inmobiliario sobre esta temática. “Pero hay una cosa que no puede ser: que acá las propiedades valgan más que allá”, agregó.

Según los analistas, los precios bajaron entre un 30% y un 50% desde 2006, producto de las hipotecas de alto riesgo y de la consecuente crisis. En 1998, todo lo que se ponía a la venta, se colocaba rápidamente. Pero ya en 2005 se percibía una sensación de lo que se avecinaba.

“Se empezó a hablar de burbuja inmobiliaria pero no quisimos escuchar”, comenzó a explicar Sandra Tournier, directora de Polaris. Para ella, el colapso estuvo causado por una situación de “pirámide invertida”. Y el gran peso de esa pirámide fueron los compradores especuladores. Hoy, la caída de los precios es tal que se vende por menos del valor de reposición y muchos emprendimientos están disponibles en un 80% .

“En algunos casos, el desarrollador decide vender en cantidades o paquetes a un precio más bajo”, agregó. Para dar un ejemplo, Brickell cayó un 30% comparado con su valor histórico, mientras que Bal Harbour un 35% y Aventura, un 50%.

Para Fernando de Núñez, director de operaciones de Fortune International, el mercado residencial está tocando fondo. No así el sector corporate, del que aún se espera que siga cayendo. Sin embrago, tanto él como Tournier vislumbran signos de recuperación porque los inversores dejaron de estar en pánico y los precios son tentadores.

Pero antes de tentarse, es importante que el inversor minorista se asesore antes sobre las cuestiones legales e impositivas, así como también acerca de las condiciones en las que se encuentra el inmueble en vista. Muchas propiedades están en manos de los bancos o en proceso de short sale o foreclosure (ver recuadro) y se recomienda estudiar cada caso.

Sobre esos aspectos, Raúl Fratantoni, del estudio legal Allende & Brea, delineó los aspectos que deben considerarse previamente a adquirir un inmueble en Estados Unidos. “Lo más importante es definir la estructura de tenencia”, explicó. El abogado aconsejó no poner la propiedad a título personal porque el impuesto hereditario tiene una tasa que puede llegar al 48%. Además de la responsabilidad civil que se asume frente a terceros, otro inconveniente es que se conozca el patrimonio adquirido. “Muchas personas prefieren mantener la inversión en el anonimato”, contó. Par él, lo ideal es comprar a través de una compañía extranjera, porque está fuera del alcance de esas tasas y se actúa por medio de directores. Pero en este caso, lo que sí se grava es la ganancia de la empresa.

Edgardo de Fortuna aconsejó comprar productos de compañías con trayectoria, que sean confiables. Y, necesariamente, hay que asesorarse muy bien. “El peor error es ir solo. Las recomendaciones del broker son fundamentales. Además, hay que hacer los deberes desde acá, porque recorrer allá 30 proyectos, marea”, concluyó.

Otro tema a tener en cuenta es el del gasto de mantenimiento que los departamentos acarrean. “El alquiler constante debe cubrir los gastos de lo que aquí sería el ABL y demás impuestos”, aconsejó Daniel Mintzer, CEO de G&D Developers.

¿Por qué La Florida y no otros estados? “Porque nada cayó como Miami y Miami cayó antes que nada”, respondió Mintzer. Su empresa tiene varios proyectos en Miami y espera que el ciclo se reactive para volver a arrancar. “Con los dos últimos edificios no cubríamos los costos. Tenemos tres terminados y dos por terminar”, sinceró.

Para Emiliano Abramzon, director de la consultora Resma, Miami es especialmente interesante por la afluencia del turismo y su gran economía. Sin embargo, el consultor ejemplificó con un caso de una vivienda de 80 m2 en un edificio de 30 años de antigüedad, remodelado, que antes de la crisis alcanzó u$s 170.000 y actualmente se vende a u$s 60.000. Por esa propiedad se puede obtener una renta mensual de u$s 900. “Cuando costaba u$s 170.000 también se alquilaba al mismo precio -aclaró-; los precios short sale están un 30% abajo del valor de mercado. Mi recomendación es comprar ahora y salir dentro de tres o cuatro años. El retorno puede ser del 50%”.

¿Pasó lo peor?

A diferencia del resto, Esteban Edelstein Pernice aún vislumbra una luz de alarma. Cree que hay una disfunción entre lo que la gente gana y los productos que se ofrecen. “Con el ingreso promedio se podría pagar hasta u$s 1.300 por mes de alquiler”. Para él, mucha de la sobreoferta es porque las personas que viven y trabajan en Miami no pueden pagar esos alquileres, porque sacar un crédito es más difícil, porque algunas personas pierden sus propiedades aun habiendo pagado hasta el 20% y porque los bancos se quedan con los edificios de los desarrollistas que se sobreendeudaron. “Ocupar el inventario existente va a ser difícil”, aseguró. Sin embargo, sí existen oportunidades. Pero con una estrategia y sólo en zonas donde exista demanda genuina. “Recomiendo comprar propiedades en zonas residenciales y no turísticas, que el residente local pueda pagar la renta. Además es importante analizar el estado del edificio y calcular el retorno de la inversión”, dice.

Si bien se espera que se reabra la posibilidad de financiación, todos coinciden en que las ofertas se deben hacer en efectivo. “El préstamo, no sirve para comprar barato; esto es cash”, comentó de Núñez. “No hagan nada sin averiguar la estructura societaria y tributaria. No dejen de hablar con un abogado y un contador”, recalcó Abramzon.

Lorena Obiol

Jerga subprime

z Short sale: Acuerdo en el que el prestamista (banco) acepta vender una casa por un valor inferior a lo que se debe en la hipoteca. Así, el propietario puede vender por un valor menor, que va directo al banco. Para quien va a comprar una casa por primera vez, puede ser una oportunidad de comprar barato.

z Foreclosure: Es la ejecución de la hipoteca por falta de pago, similar al remate judicial acá. En general se trata de las famosas “subprime”, aunque también las reposesiones se deben al incumplimiento en los créditos inmobiliarios normales. Los costos son altos.

z REO (Real Estate Owned): Se trata de las unidades que surgen del proceso de foreclosure. El propietario ya no tiene poder sobre la propiedad, como ocurre en el short sale, y el dominio está en manos del banco.