En estos barrios se puede comprar un departamento por u$s 40.000 y volcarlo al alquiler temporario

La incertidumbre que generó la elección PASO con la sorpresiva victoria de Javier Milei repercutió de lleno en el mercado inmobiliario. Las operaciones de compra-venta están prácticamente paralizadas hace tres semanas. Pero,  aquellos arriesgados que decidan invertir hoy en ladrillo podrán conseguir oportunidades como monoambientes por u$s 40.000 ideales para volcar al alquiler temporario.

"Hay una fuerte demanda por departamentos en zonas turísticas con un ticket bajo. Se pueden conseguir monoambientes para refaccionar a u$s 45.000 en muy buenas zonas. Todos los días tenemos un pedido de este tipo en nuestra inmobiliaria", describió Jorge Toselli, dueño de JT Propiedades que trabaja en Recoleta, Barrio Norte y la zona céntrica.

En julio el ticket promedio de operación de compra-venta fue de u$s 83.500, un 37% menos que en 2022, según datos del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires. "Este indicador no es 100% preciso, porque muchas veces se escritura por un valor más bajo del que se abona. Pero la fuerte caída comparado al año anterior si es un punto a tener en cuenta", ejemplifico José Rozados, director de Reporte Inmobiliario.

En qué zona hay oportunidades

Los tickets de los departamentos varían según la ubicación. En el Centro y Microcentro hay oportunidades que arrancan en u$s 20.000, en el caso de loft pequeños de entre 16 y 22 metros cuadrados. Pero claro, estas unidades no son para todos los inversores. "Pueden ser buenas oportunidades apuntando a la reconversión del Microcentro. Los más conservadores buscan en zonas como Recoleta o Palermo", describió Rozados.

Por ejemplo, un dos ambientes chico, de 30 m2 en Barrio Norte, en Viamonte al 2700, tiene un precio de publicación de u$s 40.000. "Este caso perfectamente puede funcionar para un alquiler temporario, sobre todo por la zona en donde se encuentra", explicó Rozados.

"En el Centro de la Ciudad se consiguen algunos dos ambientes internos, con cierta desmejora en su estado por u$s 62.000. Este ticket fue el menos trabajado por las inmobiliarias y hoy está de moda y es requerido por gran cantidad de clientes. No sólo de inversores, si no de gente del interior que antes alquilaba para sus hijos y, ahora, por su bajo valor compra directamente", agregó Toselli.

Otras de las zonas que se presentan como una oportunidad es el barrio de Boedo. "La intermediación de Boedo y San Juan es, por ejemplo, un punto atractivo. Los precios son más económicos y la conexión es muy buena. Además, también es un lugar muy requerido por turistas que viene en busca de la ruta del tango", explicó Rozados.

En el barrio de Boedo hay departamentos más grandes. Por ejemplo, un dos ambientes de 35 m2 tiene un valor de u$s 36.000.

Qué hay que tener en cuenta

"El alquiler temporario requiere una gestión más intensiva que el alquiler tradicional. En el alquiler temporario se debe atender a los huéspedes, coordinar la limpieza y el mantenimiento del departamento. Además, el departamento debe tener una ubicación estratégica y tiene que estar amueblado", remarcó Daniel Bryn, dueño de Invertire.com.

En Buenos Aires los inmuebles preferidos para alquiler temporario son dos ambientes (62%), monoambientes (16%) y 3 ambientes (17%). Las zonas de Palermo, Recoleta, Barrio Norte, Belgrano, Retiro, San Nicolás y Monserrat son las más demandados.

El ingreso mensual de un inmueble de dos ambientes en alquiler temporario asciende a aproximadamente u$s 650 brutos para los departamentos que se alquilan en Buenos Aires, sin descontar gastos. En el caso del tradicional se cobran en pesos y en dólares ascienden a menos de u$s 250.

"Hoy la rentabilidad de un departamento en alquiler temporario es cercana al 8% mientras que uno convencional apenas alcanza a la mitad", explicó Bryn.

El alquiler temporario ofrece una mayor flexibilidad, un dato no menor en tiempos de inflación. "Esto le da más posibilidades al propietario de disponer del inmueble para otro objetivo o venderlo si así lo dispone; asimismo mientras lo alquila obtiene más ingresos que el alquiler tradicional", concluyó Bryn.