Cambia la avenida en que nacieron los outlets y ahora es el nuevo negocio donde invertir en CABA

La avenida Córdoba desde Lavalleja hasta Serrano fue la cuna del concepto de outlet y durante años el epicentro de las marcas para instalar sus locales de venta de productos de temporadas anteriores. Pero, la llegada de Distrito Arcos, de la mano de IRSA, y la reconversión del polo comercial de Villa Crespo, generó la migración de las principales etiquetas. Hoy la zona vive una transformación: lejos quedaron los locales de ropa y en su lugar se ven carteles de obra de nuevos desarrollos inmobiliarios.

"Sobre Scalabrini Ortiz hay muchas construcciones. Es una zona que está cambiando rotundamente. Lo mismo pasa en Córdoba después de Juan B. Justo. Los propietarios de los locales, venden los lotes a desarrolladoras porque la renta ya no es la misma y les significa un mejor negocio la apuesta a un nuevo emprendimiento", explicó Martín Akian, director comercial de Aranalfe Propiedades.

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En la Avenida Córdoba entre Serrano y Gurruchaga hace pocos meses se fue la marca infantil Mimo dejando vacante su local. Se sumó a la lista la salida de Kosiuko, en la esquina de Córdoba y Lavalleja. Por ese local  paso la marca Herencia, también de Federico Bonomi, y finalmente se vendió como lote para un nuevo emprendimiento inmobiliario. Lepore comercializa el edificio donde un departamento de dos ambientes y 50 m2, en pozo se vende a un valor de u$s 98.000

En Córdoba al 4800 se comercializa un lote de 270 metros cuadrados (m2). El predio está integrado por un local comercial en donde funcionaba la marca Pekken con su versión outlet.

Según los datos de Reporte Inmobiliario en Palermo Soho, la zona comprendida entre Godoy Cruz, Av. Santa Fe, Av. Scalabrini Ortiz y Av. Córdoba en 2022 se registraron un total de 73 emprendimientos, siete más que en 2021.

Sólo cinco de los 73 desarrollos se encuentran finalizados con unidades aún en oferta. Por otra parte, llama la atención el número de obras recién iniciadas, lo que muestra que la zona todavía tiene gran potencial de crecimiento. Actualmente, hay 25 obras con avances menores o igual al 2 por ciento.

"Con la llegada de Distrito Arcos y el auge de la zona de Aguirre, en Villa Crespo, las marcas se fueron de la clásica avenida Córdoba, lo que dio lugar a nuevos desarrollos que apuntan sobre todo al público joven, a estudiantes y a los propios vecinos del barrio", agregó Akian.

 Si bien la demanda de lotes en la zona es constante y el barrio deja de ser una zona exclusivamente comercial, los precios, al igual que en el resto de la Ciudad de Buenos Aires, cayeron.    

El valor promedio de cotización por metro cuadrado (m2), según los datos de Reporte Inmobiliario, es de u$s 3266 m2 en la zona, mientras que el año anterior ese registro era de u$s 3316 por m2, lo cual representa una leve caída interanual del 1,51 por ciento.

Sin embargo, hace tres años atrás, el m2 promedio cotizaba por encima de los u$s 4000 lo que muestra, según Reporte Inmobiliario, que el valor actual se ubica un 18,41% por debajo de la media pretendida en 2019.

Caída de la renta

La zona comercial hoy se está transformando en la favorita de los desarrolladores que encuentran allí oportunidades de lotes disponibles y con gran potencial.

"Muchos dueños de los terrenos negocian el lote con las desarrolladoras y buscan quedarse con locales comerciales en la parte baja del emprendimiento. Es una forma de diversificar su negocio y generar mayor rentabilidad", detalla Daniel Bryn dueño de Invertire Real Estate.

"Hoy no están las primeras marcas en esta zona, sino que hay locales más chicos que buscan estar en la arteria de Córdoba", agregó el empresario inmobiliario. "Es una zona que está creciendo y que dejó de ser comercial".

"La renta de un local comercial dejó de ser atractiva. Los propietarios están evaluando alternativas y empiezan a darle otra impronta a la zona que hoy se vuelcan a los edificios residenciales. Los nuevos desarrollos son una oportunidad", agregó Jorge Gayoso, broker de la división Locales Comerciales de LJ Ramos.

Para el especialista otro de los fenómenos que potencia la salida de las marcas de este polo comercial tiene que ver con las propias estrategias de las empresas. "Hoy muchas marcas incorporan su línea outlet a los locales convencionales. Muchas tienen un segundo piso con ropa de temporadas anteriores en las principales arterias comerciales", dijo.

"Desde el cambio en el planeamiento urbano, la avenida Córdoba se puso interesante en lo que es desarrollo en altura. Hoy tenemos muchas tasaciones para valuar los locales. Los propietarios prefieren vender que alquilar". A esto se suma que; "los desarrolladores están buscando terrenos en esta zona de forma incesante", finalizó.

Los precios de los locales

Alquilar un local en la Avenida Córdoba a metros de Scalabrini Ortiz tiene un precio de $ 300.000 por mes. Se trata de un inmueble de 160 metros cuadrados en donde funcionaba una casa de cobro.

Ahora, esos precios descienden significativamente hacia el lado de Acuña de Figueroa. Un local de dimensiones similares en la avenida Córdoba y Julián Álvarez tiene un valor mensual de $ 220.000.

Sin embargo, sorprende la oferta de locales a la venta en el barrio. En una misma cuadra en Córdoba entre Gurruchaga y Armenia hay tres locales en venta. Los precios oscilan entre los u$s 250.000 y u$s 600.000 y depende del tamaño de los mismo. Lo curioso es que los tres estaban ocupados por marcas de ropa y calzado.

"Este fenómeno lo estamos viendo en muchos barrios y tiene que ver con la pérdida de rentabilidad de los negocios y los alquileres", finalizó Gayoso.