El recurso al ladrillo como refugio de valor, y con la expectativa de percibir un ingreso mensual por alquiler, es una opción de bajo riesgo, aunque también de rentabilidad acotada. Sin embargo, existen estrategias para maximizar la rentabilidad del alquiler para el inversor inmobiliario de la Capital Federal. El truco está en apostar por los barrios de menor valor del metro cuadrado, ya que la diferencia entre los precios de alquileres cambia muy poco de un lugar a otro.
Una investigación del Instituto de Economía de la Universidad Argentina de la Empresa (UADE), relevó los precios de alquileres promedio en los barrios más demandados por los inquilinos de la Capital Federal, entre septiembre y noviembre del año pasado. La investigación reveló que el barrio más caro para un inquilino es el de Recoleta, ya que en promedio se paga $ 47,80 de alquiler mensual por cada metro cuadrado. En la otra punta del espectro aparece el barrio de Villa del Parque, donde el alquiler mensual por metro cuadrado cae a los $ 36,70.
“Lo interesante de los distintos precios según la ubicación geográfica es que permite calcular la rentabilidad de un alquiler según el barrio, ya que las diferencias entre los precios de los departamentos es mucho más grande que la diferencia entre los alquileres que se paga por habitarlos”, señaló Ricardo Theller, investigador de la UADE y uno de los responsables del estudio.
Los datos relevados por la UADE muestran que mientras en Recoleta, los inversores que compran un departamento con el objeto de alquilarlo, reciben un retorno anual por su inversión del 4,3% en pesos. En cambio, los que aspiran a la misma estrategia pero optan por adquirir su propiedad en el barrio de Villa del Parque, obtienen un retorno en pesos del 5,4% anual.
El secreto está en la menor inversión inicial, que muestra una brecha de relevancia entre barrios. Mientras que un departamento de dos ambientes y 38 metros cuadrados vale en Villa del Parque, en promedio, u$s 71.700, otro de las mismas dimensiones en Recoleta roza los u$s 110.000.
Por el primero de ellos, sus dueños pueden aspirar a percibir un alquiler mensual que –en promedio– alcanza los $ 1.429 en el más barato de esos dos barrios, mientras que en Recoleta ese número trepa a $ 1.804 por mes.
Visto de otra manera. Quien compra un departamento en Recoleta invierte 52% más en adquirir una propiedad que le reporta apenas un 26% extra.
“Además, otros factores como el costo de ABL más barato que pagan los departamentos en barrios más económicos, o menores impuestos por el valor total de la propiedad, ensancharían un poco más esa brecha”, añadió Theller.
Claro que el cálculo de rentabilidad que arroja el alquiler no completa el resultado de la inversión inmobiliaria, sobre todo si se tiene en cuenta que el valor de las propiedades de la Ciudad ganaron un 13% en dólares durante 2011.