“Toda la culpa la tiene Ricardo Echegaray”, aduce Jorge, un ahorrista conservador que culpa al titular de la AFIP por el cepo cambiario. “Antes era todo más fácil: con cada peso que ahorraba iba al banco y lo cambiaba por dólares. Ahora, en cambio, se hizo todo mucho más complicado, no sé cómo hacer para sacarme los pesos de encima sin tener que pasar por el mercado negro, que te cobra más de un 10% de diferencia”.
Hay muchos Jorges en la Argentina que desde fin de octubre viven una situación más o menos parecida. Ante este panorama, varios desarrollistas aprovecharon la ocasión para promocionar sus fideicomisos al costo, invirtiendo en pesos. Luego, al momento de la venta o alquiler, se reciben dólares. Con este mecanismo, la cantidad de consultas crecieron 30%.
El negocio de los fideicomisos inmobiliarios al costo es el siguiente: se paga un anticipo del 30% en dólares, que es el valor relativo a la tierra, que el constructor pagó en moneda estadounidense. Si bien también este anticipo se puede llegar a pagar en pesos, si se logra que sea al precio oficial lo más probable es que suban el valor. De lo contrario, rige el blue, de $ 4,80. Luego, el 70% restante se paga en 24 cuotas mensuales, que es el lapso que dura el desarrollo de la obra hasta que se termina. En algunas ocasiones, estas cuotas se ajustan mes a mes de acuerdo al costo de la construcción. En otras, se mantiene siempre el mismo precio, pero luego se agregan cuotas extras.
Es que los costos de construcción tiene un gran componente de commodities, como acero, cemento y cables, que se rigen por precios internacionales. Cuando el dólar aumenta, esto repercute en forma directa en el valor de los materiales.
“Los departamentos nunca se terminan en menos de 18 meses, para que así el efecto de la cuota no sea tan grande. En realidad, si hicieran la obra más rápido y racionalizada, se podrían obtener mejores costos, pero el tema central es que la cuota no parezca tan alta, por eso se extienden hasta dos años”, explica Germán Gómez Picasso, director de Reporte Inmobiliario.
A su juicio, el modelo de venta en pesos ajustable es el único que está quedando en el mercado. Reemplaza de algún modo al inversor que iba con los dólares en la mano a comprar una propiedad, que ya se convirtió en un personaje en vías de extinción, ya que los dólares que tenía los va gastando.
Antes de los controles, el 80% del negocio inmobiliario era la compra venta de departamentos en dólares, ya sea usados o a estrenar. En los últimos cuatro meses, a partir del cepo cambiario, este tipo de compradores cayeron un 25%.
Ahora, lo que más se busca son departamentos chicos o medianos en buenas ubicaciones donde exista demanda potencial para la venta o el alquiler. Gómez Picasso asegura que, de acuerdo a un estudio que efectuaron durante la crisis del 2001, las buenas ubicaciones son las que mejor se defienden en momentos de recesión: “Si bien tienen rentas inferiores en momentos de estabilidad, en la crisis del 2001 fue tremendo cómo recuperaban el valor mucho más rápido que las otras”.