¿Está buscando una inversión conservadora? Los bonos del Tesoro de los Estados Unidos, considerados históricamente de bajo riesgo, rinden un 2% anual, prácticamente lo mismo que el 3% promedio que dieron de renta neta los inmuebles en la Argentina en el 2011.
“Esto obedece al incremento de los costos de mantenimiento, impuestos y gastos a cargo del propietario”, revela Germán Gómez Picasso, CEO de Reporte Inmobiliario, que llevó a cargo el relevamiento.
Pero hay una particularidad que no sólo salva el negocio, sino que lo hace por demás atractivo: la revalorización de los inmuebles durante 2011.
En Palermo Nuevo (delimitado por las avenidas Coronel Díaz, Sarmiento, Las Heras y Libertador), los departamentos a estrenar subieron 29%: se fueron de u$s 2.500 a u$s 3.218. La razón es que los precios de esa zona venían retrasados: durante el 2010 no sólo no se habían incrementado, sino que fue el único lugar en la ciudad de Buenos Aires donde los valores cayeron, aunque sólo un 2%. Por lo tanto, la suba promedio anual durante 2010 y 2011 fue de 13,5%.
En Palermo Sur, también llamado Palermo Universitario, por la presencia de la Universidad de Palermo (delimitado por Soler, Scalabrini Ortiz, Córdoba y Gallo) el incremento fue del 20%: de u$s 2.110 a u$s 2.524. Mientras, en Flores (de u$s 1.633 a u$s 1.951) y en Villa Urquiza (u$s 1.760 a u$s 2.099) el alza fue del 19%.
Ahora, si se toma en cuenta el crecimiento promedio en los últimos dos años, el centro de la ciudad de Rosario lidera el ranking, con un aumento del 34% (17% en cada período), seguido por Palermo Soho, con un incremento del 31% (16% en 2011 y 15% en 2010).
A nivel general, los inmuebles a estrenar en la ciudad de Buenos Aires tuvieron una revalorización promedio del 15% el año pasado, contra el 9% de 2010. Por lo tanto, si se le suma un 3% de renta neta por alquiler, se estaría hablando de una ganancia el año pasado del 18% medida en dólares.
Los departamentos usados, en tanto, tuvieron un alza del 11% el año pasado, repitiendo el mismo porcentaje que en 2010. En el interior del país, los usados tuvieron el mismo incremento del 11%, contra 7% que había tenido en el 2010, según Reporte Inmobiliario.
Mucho tuvo que ver con esto los aumentos en los costos de construcción: según la Cámara Argentina de la Construcción, el alza fue del 25% en los últimos doce meses. De ahí que la renta bruta oscile solamente entre el 5 y el 6% anual. Pero si se le suman los gastos de mantenimiento, impuestos y expensas, la utilidad neta cae a apenas el 3%. Es que el aumento de los costos de construcción complejiza mucho el mercado de real estate. “Por eso el negocio migró hacia los fideicomisos al costo, donde el desarrollista cobra un fee por el gerenciamiento. Si bien los márgenes son muy acotados, el precio de venta se actualiza por el incremento de los costos”, explica Gómez Picasso.
Por otra parte, el comprador no sólo tiene en cuenta la renta, sino la revalorización en dólares que tendrá la propiedad.
¿Qué está pasando hoy en el mercado ante las restricciones cambiarias? En enero se realizaron 8.423 escrituras, contra 8.796 del mismo mes del año pasado, y abundaron las propiedades de menos de u$s 150.000. Pero los especialistas dicen que habrá que esperar hasta abril para tener un buen diagnóstico. Es que la persona que toma una decisión de compra puede tardar un mes hasta hacerlo, recién después hace la reserva y paga una seña, pero pueden transcurrir otros 15 días hasta que hace la oferta y se ponen de acuerdo en el precio. Del boleto de compra venta hasta la escritura pueden pasar otros 30 días y a partir de ahí el dato tiene que ir hasta el Registro de la Propiedad Inmueble y ser difundido.