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Miércoles 01.10.2014 | 11:14
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MAREA BAJA

Elecciones

Con menos oferta de proyectos y ventas puntuales, las ciudades balnearias están padeciendo una caída en la demanda. Quienes compran buscan oportunidades en destinos con movimiento turístico durante todo el año. Mientras, los propietarios de las tierras en zonas vírgenes prefieren esperar para vender.

 Los empresarios del sector admiten que a diferencia de otras temporadas, la demanda hotelera fue pareja entre enero y febrero.
Los empresarios del sector admiten que a diferencia de otras temporadas, la demanda hotelera fue pareja entre enero y febrero.
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Como en el sueño bíblico del Faraón, las vacas flacas llegaron luego de las vacas gordas también a la Costa Atlántica. Sin grandes emprendimientos lanzados en los últimos meses y con una temporada de alquileres que empezó floja, aún en playas top con público casi garantido, como Pinamar o Cariló. Increíblemente, los empresarios del sector, en on y en off, aseguran que febrero fue mejor que enero, empujado por el éxodo turístico del feriado largo de carnaval. "La temporada empezó muy floja, tanto para la ocupación hotelera como para los alquileres de casas y departamentos, sobre todo en el centro. En nuestro hotel Playas, vendimos igual cantidad de noches en lo que va de febrero que en el mes de enero, algo realmente insólito", detalla Enrique Shaw, vicepresidente de Pinamar, la empresa familiar que fundó su bisabuelo, Jorge Bunge, hace exactos 70 años este febrero, que desarrolla proyectos inmobiliarios.
Lo cierto es que Pinamar atiende diversos mercados, que se mueven de manera diferente. En el segmento de las casas, y esto aplica no solo para toda la costa sino que fue casi la regla para el nuevo escenario pesificado, los vendedores prefieren esperar y no vender, lo que genera muy poca liquidez y ralentiza el mercado de compra venta. "Se nota que la gente aprovecha entonces para remodelar o mejorar la casa como alternativa. Es por eso que, si bien no hay tanta construcción, los corralones de materiales igualmente están vendiendo. Aunque también hubo una serie de dúplex entre Las Artes y Martín Pescador. Ocurrió que la gente compró casas viejas y en esos terrenos construyeron pequeños complejos de entre 10 y 14 dúplex", sigue Shaw, quien asegura que este fue el producto que mejor funcionó en 2012. También se dio que, impulsados por este fenómeno, quienes tenían dúplex viejos decidieron mejorarlos y agregarles servicios para operarlos en el mercado de renta, incluso semanalmente. Quizás, a pesar de la crisis, este sea el factor que hizo que se construyeran más casas en 2012 que en 2011. Pero ese fue un fenómeno particular.
En cuanto a precios, también, al igual que en todo el sector, se perdieron los valores de referencia. "Hoy la costa no es buena inversión de renta. Salvo Mar del Plata, que tiene movimiento todo el año y puede también contar con el alquiler tradicional y no solo el de vacaciones", dice un analista en off. "Este año se extralimitaron con los precios de los alquileres, sobre todo al inicio de la temporada. Por ejemplo: un apart hotel en Cariló pedía por una semana a principios de enero $ 15.000 y ahora, en febrero, lo bajaron a $ 8.000". Ya a fines de 2012 los operadores turísticos notaban una caída del 25% respecto de lo que tenían cerrado a fines de 2011. Y, en este balneario en particular, es difícil que el turista llegue inesperadamente a alquilar sin reserva previa. Más cerca de Villa Gesell, casi en la entrada de Mar de la Pampas, el complejo Linda Bay (paseo 173 y Playa) ofrecía en enero una semana por $12.900 en el caso de un studio para dos personas y llegaba hasta $ 20.600 un dúplex de cuatro ambientes.
En cuanto a venta, no hay parámetro. "En cada caso se ven diferencias. Nosotros pesificamos pero la gente hace la cuenta en dólares en la cabeza. Nos permitimos financiar en pesos y eso hace que en algunos segmentos hayamos vendido bien de todos modos", sigue Shaw, ejemplificando con los emprendimientos de Tridente, aún en preventa, y La Herradura, que ya fue lanzado, este año incrementó su volumen. "En Tridente vendemos, promedio, a u$s 50 el metro cuadrado, pero este valor lo pesificamos y ofrecemos hasta 24 cuotas fijas pagando el 50% al boleto. En La Herradura, los lotes parten de u$s 60.000 con las mismas condiciones", explica. Además de estos, Náyades y la Isla del Golf son otros proyectos que desarrollan. "La isla quedó posicionado como los lugares de más categoría, pero es más chico. Viene bien pero queda bastante. Los precios parten desde u$s 130 el metro cuadrado y los lotes, todos mirando al golf, promedian los 900 metros cuadrados", sigue Shaw.

El potencial en la Costa
Si bien entre Mar de Ajó y Villa Gesell aún hay sectores con un enorme potencial, los valores de la tierra ya reflejan esa gran posibilidad inmobiliaria. "Los campos que hay en el medio de estas dos ciudades son tierras que están esperando para ser desarrolladas, pero son caras porque los dueños las defienden. Cuando vienen urbanistas de otros países no pueden creer que esté tan poco desarrollado. Además, son procesos largos, con inversiones de larguísimo plazo. Este año no se lanzó ni un gran desarrollo", continúa Shaw.
"A mi criterio, las oportunidades en la Costa Atlántica se dan en zonas que hasta ahora han sido poco desarrolladas y en dónde ser un ‘pionero’ tiene sus ventajas, ya que la compra de tierra en loteo ofrece la posibilidad máxima de ganancia de capital y el inversor a lo largo del tiempo recibirá el valor agregado que las diferentes fases de consolidación le irán otorgando", opina Graciela Muradas, gerente de Toribio Achával. Un ejemplo de este concepto es el emprendimiento El Salvaje, ubicado en el Km.427 de la Ruta 11 y el mar, a 2,5 km de la urbanización más cercana, al sur de Mar de Las Pampas, en el Partido de Villa Gesell. El Salvaje constituirá un nuevo pueblo de chacras marítimas, con más del 40% de superficie destinada a espacios verdes y lagunas. "En la costa bonaerense surgieron en los últimos tiempos varias urbanizaciones con seguridad perimetral.
En su mayoría, la idea fue otorgar seguridad y servicios similares a los barrios cerrados y es por ese motivo que el tamaño de los lotes no suele superar los 1000 metros cuadrados. Muchas de estas urbanizaciones, que están localizadas en el Partido de la Costa, entre Pinamar y Mar de Ajó, no cuentan con centros urbanos cercanos que la provean de servicios básicos e infraestructura, y resultan, de alguna manera, como caídas del mapa", sigue Muradas. El Salvaje será una urbanización de 379 hectáreas de baja densidad, implantada en una geografía de transición entre el campo y la costa con lotes mayores a 2500 metros cuadrados. Quizás esta sea una de las escasas novedades de una temporada que no ofrece nada nuevo bajo el sol. Lorena Obiol.

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