Oportunidades inmobiliarias en EE.UU.

Como consecuencia de la crisis hipotecaria de 2008 los precios de las propiedades en EE.UU. sufrieron importantes rebajas y propiciaron interesantes oportunidades de negocios. Muchos extranjeros aprovechan estas oportunidades, y en particular, los latinos se sienten atraídos por el mercado de Miami y el Sur de la Florida. No obstante la cercanías cultural con esta región de los EE.UU., hay diferencias con el mercado argentino que deben ser consideradas al momento de analizar una inversión.
Previo a analizar el mercado, es importante conformar un equipo de trabajo que ayude a entender las características del negocio y a definir el perfil del inversor. Idealmente, se debe trabajar con quien conozca la idiosincrasia del inversor argentino y al mismo tiempo, esté empapado de las particularidades del mercado de EE.UU. Por eso, el inversor deberá asesorarse por parte de un equipo profesional que este en Argentina, para responder en forma inmediata cualquier inquietud, y también en EE.UU., para estar al corriente de la administración de la propiedad. Cabe destacar que en EE.UU, el dueño del inmueble está a cargo de todos los gastos, como las expensas, los impuestos inmobiliarios, y también la reparación del cualquier desperfecto en la propiedad. Siendo así, se necesitará delegar la gestión en una persona de confianza que solucione estos problemas al menor costo posible.
La consecuencia inmediata de la crisis de 2008, fue que quienes habían comprado bienes raíces con financiación durante el boom inmobiliario, se encontraron pagando un crédito por un activo que valía mucho menos que su deuda. El efecto bola de nieve fue rápido: dejaron de pagarle a los bancos, dejaron de pagar los gastos de mantenimiento (las expensas) y dejaron de pagar los impuestos a la propiedad, similares al ABL. En ese momento, los riesgos para los inversores eran muy altos, ya que se arriesgaban a comprar en un edificio en el cual los vecinos no aportaran al mantenimiento, lo que traería como resultado la desvalorización de las propiedades. Los bancos entendieron que la única forma de mantener el valor de sus activos era retomando el control de las propiedades y aportando para su mantenimiento. También los municipios colaboraron, actualizando la valuación fiscal de las propiedades y los impuestos, en concordancia con los nuevos valores del mercado. Todo esto produjo una depuración del sistema, que propicio un escenario favorable para los nuevos inversores.
Comprendido el escenario, es importante establecer el perfil del inversor.
Están quienes buscan tener una segunda residencia. Estos compradores probablemente no analizaran la rentabilidad del negocio, sino que se concentrarán en variables como la cercanía a la playa o a las principales atracciones turísticas.
Otros inversores analizan con mayor detenimiento el mercado de alquileres, los gastos de mantenimiento, los impuestos, etc. En muchos de estos casos, a pesar de presentar expectativas de apreciación altas, la rentabilidad que se obtiene en el mientras tanto suele ser de aproximadamente un 5% anual.
Otros, buscan propiedades con proyección de apreciación pero sin dejar de lado la rentabilidad que puedan obtener hasta que llegue el momento de la venta. Estas últimas suelen estar ubicadas fuera de los circuitos turísticos y están destinadas a los residentes que viven y trabajan todo el año en el área. Cuando este tipo de propiedades son bien manejadas y se selecciona cuidadosamente a los inquilinos, la rentabilidad anual puede ascender hasta el 10%.
En cualquiera de los casos, el comprador deberá estar bien asesorado en cuanto a las mejores zonas, según cual sea el objetivo buscado con su inversión.
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