Si bien los inmuebles tienden a valorizarse año a año, en la Argentina actual donde los precios suben y suben al ritmo alocado de la inflación, los de compraventa de inmuebles se congelaron en dólares durante los últimos meses de 2018 y los primeros de 2019. Pero, lo que sí reapareció en este tiempo fueron las negociaciones y contraofertas, instancias que durante el boom de compraventa registrado en 2017 y principios del año siguiente habían perdido protagonismo. El panorama para lo que resta de 2019 no se prevé que cambie en demasía.

La devaluación del peso de 2018 y la consecuente caída de los créditos hipotecarios UVA por el fuerte impacto que tuvo el aumento de la cotización del dólar, de la inflación y de las tasas, así como la pérdida de poder adquisitivo de los posibles compradores, retrajeron la demanda de viviendas. En consecuencia, y con el transcurso de los meses, la oferta se muestra de a poco algo más flexible a rever precios para cerrar operaciones. 

Según se desprende del último relevamiento trimestral realizado por la consultora Reporte Inmobiliario, "los precios de oferta resisten a la baja demanda". Durante los últimos nueve meses, el valor promedio del metro cuadrado de departamentos residenciales usados de 2 ó 3 ambientes en la Ciudad de Buenos Aires (para calidad estándar sin amenities) se ubicó en u$s 2.400. 

"Los valores en dólares a los que se publican las ofertas se mantuvieron estables el último trimestre, a pesar de que el trimestre anterior habían mostrado una leve retracción del 1,9%. Durante los últimos tres meses, los valores medidos en dólares crecieron en promedio un 2,3%, siendo el incremento interanual del 6,4% por el impulso del primer trimestre del año anterior", se detalla.

Al mirar los números de unidades usadas barrio por barrio, se confirma que Barrio Norte, Recoleta, Retiro, Belgrano y Palermo continúan en los primeros puestos del ranking de precios, con valores que rondan entre los 3.200 y 3.500 u$s/m2. En tanto, en el extremo opuesto están Once, Nueva Pompeya, Constitución, Barracas, La Boca, Parque Patricios y Parque Avellaneda, donde el metro cuadrado no llega a los u$s 2.000. En cuanto al precio promedio de departamentos a estrenar (en pisos intermedios), Palermo, Parque Las Heras y Puerto Madero están por arriba de los u$s 5.000.

Armando Pepe, presidente del Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires (CUCICBA), señala: "Seguimos con los mismos precios de 2018 y no van a variar durante 2019. Será para todo el mercado igual, dependerá sólo del nivel de necesidad del vendedor. En este momento los propietarios no tienen deudas en dólares entonces los precios se fijan por la ley de oferta y demanda y el que tiene dólares los hace valer. Hay propietarios que aceptan contraofertas de entre 5 y 15% como máximo. Pero, la situación actual no se puede comparar con la de 2001-2002 porque en ese entonces todos los propietarios tenían deuda en dólares, se venía del uno a uno y el dólar pasó a estar a cuatro pesos. En ese momento sí se cayeron los valores en forma estrepitosa durante dos meses porque la gente que tenía hipotecas quería vender, cancelar la hipoteca en pesos y era toda una historia financiera".

Caso por caso

Si bien en general los precios en dólares de las propiedades se mantienen firmes y se defienden, hay variaciones según se trate de unidades por lanzar, en pozo, a estrenar o usadas. Para Miguel Altgelt, presidente de la inmobiliaria que lleva su apellido, los valores "a estrenar y en pozo bajaron", en este último caso debido "a la suba del dólar por el impacto en el costo de la construcción". En cuanto a los usados disminuyeron "muy poco, solo por la diferencia de la contraoferta que se cierra en un rango un poco mayor". 

Néstor Curland, director de Zentrum Developers, fue más contundente en su análisis: "La situación actual de los precios de las propiedades tiene directa relación con la realidad de un mercado inmobiliario golpeado y paralizado, producto de una devaluación impensada e imprevista. Los valores se depreciaron entre un 5 y 10% y, obviamente, la negociación del valor de las unidades es moneda corriente y da lugar a ofertas muy agresivas por parte de los posibles compradores. Queda a criterio del vendedor aceptarlas o no, según sea la realidad financiera de cada uno". 

María Gabriela Besuzzo, gerente de Obras y Emprendimientos de Interwin, coincide: "A través de toda la crisis de devaluación de 2018 los precios de publicación estuvieron firmes, lo único que fue variando con el correr de los meses fueron los márgenes de negociación. Tuvimos un último semestre de contraofertas muy agresivas a las cuales unos pocos vendedores accedieron, la mayoría resisten los precios del año pasado". 

En cuanto a los desarrollos, esta arquitecta agrega: "El juego es a más largo plazo pero la gente sigue apostando al ladrillo y los precios se resisten a la baja. El margen de contraoferta actual es del 5% aproximadamente, luego de contraofertas agresivas en el último semestre del 10 al 15%".

Sobre el segmento residencial a estrenar, Besuzzo dice que "está activo, se están comercializando bien unidades chicas para inversores y unidades medianas y grandes en barrios top para el segmento de mayor poder adquisitivo. El sector medio alto sigue buscando buenas ubicaciones que valoricen su inversión. Es la demanda más inelástica. Pero el segmento medio necesita vender para comprar y del crédito hipotecario a tasas razonables que, lamentablemente, no existen hoy en el mercado".

Darío López, socio de la desarrolladora Arquitectonika, suma su perspectiva empresaria sobre la situación actual del mercado: "Los inversores en pozo continuaron depositando sus ahorros en emprendimientos inmobiliarios que -ante la alta inestabilidad económica- les garantizan certidumbre, ya que el valor terminado es en dólares y los costos en esa moneda disminuyeron. Hubo una concentración en la búsqueda de emprendimientos muy bien ubicados, de buen diseño y en unidades por debajo de los u$s 100.000. Son inmuebles de poca superficie pero muy equipados, listos para vender o alquilar sin agregarle costo final. Los precios de unidades en pozo se mantendrán estables en dólares". 

Manuel Mel, gerente de Ventas de Mel Propiedades, confirma que las unidades en pozo no variaron significativamente su valor de venta. Pero, de todos modos, reconoce que "cada desarrollador evalúa las propuestas según su necesidad de apalancar la obra con capital externo. En ese caso se podría conseguir un descuento hasta del 5% del precio publicado y, si  la forma de pago es aún más beneficiosa para el desarrollador, posiblemente la atención sea mayor".  En cuanto a los departamentos usados, coincide en que "la gran mayoría bajaron sus precios durante 2018 debido a la fuerte devaluación que condujo a la caída del crédito hipotecario y redujo ese tipo de demanda. Sus valores se depreciaron cerca de un 10% mientras que las unidades a estrenar con posesión inmediata en su mayoría mantienen los precios de publicación".

Por su parte, Tomás Seeber, director de RG Montes, cuenta que en las propiedades usadas ubicadas en los barrios de Recoleta, Barrio Norte, Palermo, Belgrano -donde la empresa tiene mayor presencia- ya se ajustó entre un 5% y un 7% en promedio. "No bajó quizás el precio de publicación pero las operaciones que se cierran, en general, lo hacen con un margen de negociación mucho más amplio que las registradas años anteriores. En estos barrios, el comprador cash nunca se ausentó y no fueron solo dependientes  del tomador de crédito", amplía.

En los departamentos a estrenar, "la elasticidad del precio es mucho menor que en los usados porque el inversor parte de un costo dado y un mínimo de rentabilidad que espera obtener. Los edificios AAA pueden defender bien el valor y siguen encontrando compradores a los mismos precios. En los standard, cuesta más y depende del apuro del inversor por salir del negocio. Respecto a los proyectos en pozo, en forma lenta empiezan a aparecer productos que logran capitalizar la baja del costo de la construcción y la trasladan a precio por lo que, si las condiciones económicas mejoran y aparece en algún momento el crédito intermedio, este mercado comenzará a recuperarse en forma más acelerada", evalúa Seeber.

Futuro incierto

Al ser éste un año de elecciones presidenciales donde habrá contendientes con miradas político económicas muy opuestas, la incertidumbre reina entre los desarrolladores, inversores, propietarios y compradores del sector inmobiliario.

Según opina Altgelt, "lo que está pasando y lo que pueda suceder solo depende de las elecciones. El mercado de la vivienda estará frenado hasta que no se tenga claro quién será el ganador. No habrá inversiones externas, el dólar estará inquieto y las ventas seguirán lentas. Pero es el momento de las oportunidades: aparecerán propietarios que necesiten vender a buenos valores y habrá departamento o locales en venta que nunca estuvieron en oferta, lo que los inmobiliarios llamamos 'las joyitas'. Los mejores departamentos en las avenidas Alvear, Del Libertador o locales sobre Santa Fe, Cabildo y calle Florida de propietarios de cierta edad que se cansaron de tantos años de baja renta. Hasta agosto seguramente el mercado esté estable y, a partir de ese momento, según quien se vislumbre que gane, los precios irán para abajo o se retirarán los departamentos. En enero vendrá un mercado en alza". 

En cuanto al retorno de los créditos hipotecarios, "no volverán a activarse hasta que pasen las elecciones y que la inflación llegue al 15%. Es decir, pasará más de un año. Al no haber tomadores de créditos, se retrasará el movimiento del mercado. Será un año raro", concluye Altgelt.

Para la gerente de Obras y Emprendimientos de Interwin, la evolución de los precios durante este año "dependerá del movimiento del dólar y del ritmo inflacionario. En condiciones de paz cambiaria, todo debería mantenerse estable y los inversores entusiasmados. En la actualidad, se siguen vendiendo muchas tierras a pesar de las dificultad de recalculo de incidencia por el nuevo Código y los temas relacionados con la plusvalía".

De acuerdo a un informe del mercado residencial elaborado por LJ Ramos, el inicio de 2019 "se encuentra con un mercado ralentizado, producto de la devaluación del peso y una inflación anual del 47,6%, sumado a altas tasas de interés. Es el comportamiento de la oferta y la demanda el que en definitiva define los valores y el rumbo que tomará el mercado inmobiliario este nuevo año".

Para el equipo de Mel, "mientras que no haya créditos accesibles en el mercado, los precios de compraventa de los usados no tenderán a subir y se pueden generar oportunidades con departamentos usados a un precio muy conveniente".

En tanto, Seeber de RG Montes, advierte: "Hay que entender que el mercado inmobiliario no está endeudado y que las personas detrás de cada inmueble defienden el valor de sus activos a capa y espada y muchas veces prefieren esperar antes que mal vender. Sobre el mercado del pozo, todo depende del costo: la tierra no ha bajado con lo que -si se mantiene un costo de obra competitivo y no es absorbido por la inflación- puede que los valores bajen. Si esto ocurre, habrá que seguir de cerca que pasa con el usado ya que no puede quedar descalzado frente al nuevo. El tema es que cualquier inversión de pozo es a tres años vista y esto en la Argentina es mucho tiempo como para poder proyectar las variables económicas que influyen directamente en el precio".

Curland comparte su mirada sobre los próximos meses: "Los precios no van a modificarse, podrán tener un ajuste mínimo pero más que el 10% sería improbable porque no darían los costos. Gran parte de los productos que utilizamos en nuestros metros cuadrados tienen componentes con referencia al valor dólar, lo que significa una dificultad real y concreta al momento de ajustar los valores de nuestras unidades".

Rentabilidad en baja

Tierra en dólares que defiende su precio, inflación en costos locales, ventas ralentizadas con valores congelados o a la baja, costo de construcción que en parte comenzó a bajar en dólares, créditos hipotecarios inviables, altas cargas impositivas y valores de alquiler que se ajustan a un ritmo menor que el de la inflación componen la ecuación de rentabilidad de las inversiones inmobiliarias. El panorama es complejo. 

Altgelt sostiene: "La renta en vivienda bajó fundamentalmente porque los precios de los inmuebles se mantuvieron en dólares. En el caso de la vivienda, disminuyó el poder adquisitivo por lo que la renta se puede calcular que está en 3,5%. En locales, el mal estado de los comerciantes redujo la renta, la cual ronda el 3%. El tema de los créditos hipotecarios UVA influyó de manera negativa en los departamentos porque se pidieron en demasía -inconscientemente- y desaparecieron las unidades de 1 a 3 ambientes del mercado. Por ende, subieron los precios. Fue solo por un tema de oferta y demanda".

Para el titular de CUCICBA, "los valores de los alquileres de vivienda están normales, se mantienen en los valores más bajos de la historia de nuestro país. Actualmente la rentabilidad está en 2% anual cuando era del 12% porque, si no, el inquilino no lo puede pagar y los propietarios no comen vidrio, saben que si no alquilan las unidades tienen que pagar ellos las expensas, la luz, el gas, el teléfono... todo el mantenimiento de una propiedad desocupada".

En tanto, Besuzzo afirma que "la renta de los alquileres residenciales están en su piso histórico, alrededor del 2%" y destaca que "el atractivo actual está puesto en los alquileres temporales cuya renta ronda el 8%, pero requiere cierta escala y montar un negocio alrededor de estas unidades".

A pesar de la complejidad del panorama, Armando Pepe concluye: "Yo soy optimista de que este año vamos a andar bien. Peor que en 2018 no podemos estar".

Fórmula para evitar cierres de locales

El mercado de locales también viene golpeado por la caída en la actividad económica, la suba de tarifas de servicios públicos y el efecto de la devaluación. La situación llevó a renegociar los precios de alquiler entre propietarios e inquilinos para evitar quedarse con el local vacío.

El último informe elaborado por la inmobiliaria LJ Ramos detalla que en los focos comerciales primarios (Florida; Santa Fe y Callao; Santa Fe y Coronel Díaz; Cabildo y Juramento; y Rivadavia y Acoyte) los valores de alquiler por metro cuadrado rondan entre u$s 42 y u$s 55. En tanto, sobre los ejes secundarios (Av. Del Libertador y Alvear en Martínez; Palermo Soho y Hollywood; San Telmo; Av. Alvear y Ayacucho; y Av. Rivadavia y Boyacá) los precios van de u$s 17 a u$s 50. 

Se advierte que la vacancia está en alza mientras que la demanda y los valores en baja y se señala que "la intención de disminuir el precio de los alquileres brindará nuevas oportunidades a los inquilinos . 

La tasa de vacancia de Av. Santa Fe y Pueyrredón es del 4,66% y en Santa Fe y Callao, del 3,9%, lo que demuestra que se dispararon más del 100% respecto a 2017.  

Desde Mel Propiedades, su gerente de Ventas, Manuel Mel, coincide en que "la oferta de locales comerciales aumentó y los valores no se vieron incrementados". Para que esos espacios comiencen a ocuparse "los dueños deberán ser más flexibles en las negociaciones, dando alguna gracia los primeros meses o un aumento de la cantidad de años en el local para asegurarle al inquilino la permanencia", dice.

Para Miguel Altgelt, de la inmobiliaria homónima, "el alquiler de locales  seguirá sufriendo ya que el comercio está pasando uno de los peores momentos y por eso es muy bueno una buena negociación entre las partes. Este año aparecerán locales en venta que nunca estuvieron, viejos propietarios que atesoraron los mejores locales y que se cansaron de la baja renta. Aquellos locales buenos se venderán y los normales bajarán el precio, si su propietario quiere o necesita vender. Los locales vacíos seguirán así por ser un año de elecciones. Sin embargo, se vislumbra un 2020 diferente".